文|天峰 

来源|博望财经

都说要敢于做第一个吃螃蟹的人，但长江后浪推前浪，第一个吃螃蟹的如果不能顺应时代潮流，也可能被后浪推到沙滩上。这种案例，就实实在在的发生在安居客身上。

2007年1月14日，安居客作为国内首家专注于房地产信息的服务平台在上海成立，业务涵盖新房、二手房、租房、商铺地产、海外地产和装修等领域。

而另一家房地产信息的服务平台贝壳找房却直到于2018 年2月28日才正式成立上线。令人没想到的是，这个晚成立11年的公司却乱拳打死了老师傅。

2020年8月13日，贝壳找房在纽交易所上市，成为是我国居住服务平台上市第一股，总市值达到了约225亿美元。而2021年4月，安居客首次向港交所递交IPO招股书，想要借资本的东风追赶上贝壳的脚步，但是最终也未能如愿。

2023年，贝壳找房实现了显示了771亿元的营业收入，同比增长将28%，净利润也有58.83亿元。而第一个吃螃蟹的安居客，却泯然众人矣。

IPO失利后，安居客更是被爆出虚假房源泛滥、侵犯用户隐私、财务状况恶化等报道，而近期，更是被曝光的“违规冒用工商信息”，安居客到底怎么了？

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“蹉跎”了13年

要说为什么安居客会被贝壳找房甩的连车尾都看不见，其实问题的原因是，二者虽然表面相似，但是从经营理念和商业模式的内核却基本不是一个路数。

安居客自2007年成立以来，其盈利模式与58同城相似，那就是主要依靠营销费用作为主要收入来源，也就是广告费，具体来说就是房产中介和个人在发布信息付费后能获得更多的曝光。

随着2008年中国房地产市场的逐渐火爆，安居客的营业收入也快速增长。到了2013年，安居客的营业收入已经达到8亿元，已经到了能上市的标准，但因其商业模式饱受诟病却迟迟未能成功。

2014年，因在过去七年中频繁变更收费方式，且在未事先通知的情况下，将出售房源的单次点击费用提高了27%，租赁房源的单次点击费用提高了50%，安居客遭遇多家房地产中介公司的联合抵制，随后，安居客就走向了下坡路。

陷入困境的安居客最终在2015年被58同城收购，但因58同城和安居客都只甘心做一个信息中介，这就导致营销依旧是安居客发展的核心，这一点在招股说明书中就能一探究竟。

（来源：招股说明书）

2020年，安居客在线营销服务收入为近78亿元，在总营业收入比重近97%，也就是说，截至到2020年的时候，成立13年的安居客并没有改变其商业模式，如果说房产服务信息平台中，渠道只是“外功”，那么房源的经营就是“内功”，安居客成立13年却从来没有想要苦修“内功”，这就给了同行机会。

2018年4月，背靠链家房产服务平台贝壳正式成立，到2019年，在链家全国8000多家门店和13万房产经纪人的推动下，2019年营收超过460亿元；全年净利润为27.78亿元。当苦练内功的“正派弟子”下山后，直接把安居客这个只练习内功的外家子弟按在了地上。到了2020年，在此消彼长之下，仍有6000万月活用户的安居客，营收已经不及贝壳1/8。 

（来源：新京报）

要说为什么贝壳的“内功”好，因为在贝壳的体系中，13万房产经纪人传统行业的基因多于互联网基因。也就是说，相比安居客，贝壳首先是一家房产中介，然后发展成为房产行业的产业互联网平台。

但贝壳具体是怎样利用自己的资源的呢？答案就在贝壳创造的ACN 体系（Agent Cooperation Network，经纪人合作网络）。

（来源：浙商证券）

贝壳在遵守房源信息共享的前提下，让同品牌或跨品牌的房产经纪人之间能够进行合作。同时将整个房产交易中的角色进行分工：包括房源录入人、房源维护人、房源实勘人、委托备件人、房源钥匙人、客源推荐人、客源成交人、客源合作人、客源首看人和交易 / 金融顾问等。

每个角色在房产交易过程中都承担着特定的职责和任务，例如房源录入人是第一个把房源录入 ACN 的经纪人；房源维护人负责在房源附近、熟悉小区环境，可以陪同客户看房等。根据各个角色在交易过程中的贡献程度，成交后按照预先设定的分佣比例进行佣金分成。

这种方法鼓励了经纪人之间的合作，减少了恶性竞争，对安居客那一套打法直接形成了降维打击。

或许也是看到了这个商业模式的优势，2020年底，姚劲波在武汉成立由安居客全资的“合和致远”公司，来对标贝壳，但13年没练内功的安居乐这是再想“临阵磨枪”难度可想而知。发展了两年时间，截止到2022 年底，合和致远全国门店数量也仅为 3000 余家，而现在房地产市场已经稳定，现在才想起练“内功”，已经为时已晚。

02

风雨飘摇

2021年，未能上市的安居客伴随着逐渐见顶的中国房地产市场，开始走下坡路。

根据乐居财经报道，2021年至2023年，安居客的营业收入逐年递减，近三年分别为63.35亿元、32.42亿元、31.77亿元，三年时间营收已经下降了一半，同时伴随着营收下降的时总负债的节节攀升，从2021年的40.92亿元到2022年的50.74亿元，再到2023年的65.02亿元。

（来源：乐居财经）

从营收下降的速度来看，安居客已经到了“风雨飘摇”之际。而每当这个时候，往往就会出现各种乱象。

首先是违规使用他人工商信息被告，2023年7月，有媒体发现在安居客平台有房屋中介上使用了“西安汉宝龙商业运营管理有限公司”工商信息，且可以直接进行联系到中介公司员工。原告刘先生向法院起诉称，安居客擅自以其曾用名"西安汉宝龙商业运营管理有限公司"相关工商信息，导致西安宝龙公司及其法定代表人刘先生遭遇侵权，并面临额外法律风险。

2024年8月，陕西省高级人民法院做出终审裁定：要求58同城相关公司主体、瑞庭网络技术（上海）有限公司（安居客经营主体）于判决生效之日十日内在58同城、安居客官方网站首页连续七日刊登致歉声明。

这种事情会出现，说明安居客内部的风控和管理已经难以想象，或许已经到了“四面透风”的底部。而就在一个多月前，小红书的举报信更是爆出了安居客更内部的问题。

其中涉及被举报人2016年进入安居客，2023年升任安居客新房事业部华北大区运营负责人。涉及的内容包括利用公司资源为自己谋取私利、与女下属不当关系、职场PUA和欺骗员工。举报人称，该负责人自2016年加入安居客后，通过在公司平台放置个人二维码引流客户至私人微信群，并利用开发商关系获取房源折扣，截流公司客户。

（来源：房产和互联网）

举报内容还提到，该负责人利用公司资源为自己账号涨粉，接广告并赚取佣金。此外，举报人指出该负责人私下承接小红书房产广告代理，向开发商推售竞品。举报信中还提到了被举报人的个人生活和职场行为问题。举报信未明确指出被举报人是否通过引流导客获利，但若举报属实，其收益可能相当可观。对此，安居客方面表示，公司监察部正在调查此事，但一个多月过去之后，至今未给出调查结果。

今年 5 月，南京市房产部门对南京安居客网络平台展开核查，发现平台上存在大量虚假房源、欺骗消费者等行为。

有中介在平台上盗用官方房源核验码或编造虚假官方核验码。例如，一些所谓 “物美价廉”、装修精美的房源，实际在中介门店根本不存在，中介发布此类信息的目的是获取看房人的电话，以便推荐其他房源。

有经过所谓 “真房实拍核验”“南京市房屋租赁服务监管平台核验” 的房源，实际上是 “移花接木” 的假房源。“流量公司” 通过中介公司，将装修精美在售的房源拿来拍照，然后上传到安居客平台，标上较低价格吸引看房人交纳看房服务费，但这些房子根本不会拿来出租。

（来源：黑猫投诉）

而这种消费者权益相关的案例都已经成了安居客的常态，在黑猫投诉中，和安居客相关的消费者投诉有超过3700条，甚至远超过体量远大于贝壳找房2700条。

安居客在经历了13年蹉跎岁月之后，现在已经到了风雨飘摇之际，虽然追赶贝壳找房的难度已经难于登天，但是如果做好内部管理，做好房源信息管理，做一个好的“广告商”，也是不错的选择，但就看58同城和安居客能不能有这个魄力了。