据国内科技媒体36kr报道，10月29日，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会（SEC）递交F-1招股书，拟于纽交所IPO，而据其披露的招股书显示，蛋壳公寓计划将所偶募资金用于技术投入、业务规模拓展以及一般性营运。

12月4日，据企查查数据显示近日蛋壳(杭州)资产管理有限公司法定代表人发生变更，蛋壳公寓联合创始人崔岩卸任法定代表人、执行董事兼总经理，由张雪接任。

据公开资料显示，目前蛋壳向纽交所提交的招股书仍之后，仍未成功上市。此次披露的招股书显示，目前蛋壳公寓已经于北上深杭等13座城市共运营40.6万间公寓。

风口之后的长租公寓能否“亏损”上市？

除了近日赴美上市的蛋壳之外，此前青客也曾赴美IPO，在房产行业承压的大背景下，长租公寓上市成为了“速效救心丸”，以期实现逆势下的稳健“发育”。

总体来看，房产行业承压的同时，在需求和政策双导向下，长租公寓被普遍认为有巨大想象空间。据艾瑞咨询的一份数据显示，2018年中国住宅租赁市场规模达到人民币1.8万亿元，预计到2023年将增长至人民币3.0万亿元。

政策层面，2016年，《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发布，提出要“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。”而在第二年，决策部门再次提出要建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房体系。

政策需求双重作用下，资本力量迅速入场，蛋壳、自如等玩家均有资本作为背后的站台，就在本次蛋壳赴美上市之前，还刚刚完成来自CMC资本和春华资本的D轮融资，据悉，自2017年以来，蛋壳先后融资60多亿人民币左右。

另外，此次蛋壳IPO前，该公司尚未整体盈利，招股书显示，蛋壳公寓2017年和2018年仍然处于整体净亏损状态，净亏损额分别为2.72亿元和13.7亿元，蛋壳方面表示，这是由于在这两年中，公司保持高速增长态势，对新入城市有着大量资源的投入。

事实上，依赖于“规模效应”的二房东生意的本质，是在“赢者通吃”的原则下基于对市场房源的“市场垄断”，即在高市场份额下，拥有一定程度的议价权，并通过双边市场的价格差获取利润来源。

此前，自如CEO熊林也曾公开表示，长租公寓大多是靠低利润、大规模来运营的。

选择赴美上市的蛋壳，希望通过IPO获得更多的资本支持，从而继续扩大市场份额来实现更多的市场话语权。另一方面，D轮融资后，在资本趋冷的当下，大概率也很难在今后获得融资了，而IPO或许会成为长租公寓市场竞争的一个分水岭：成功IPO的企业抵御风险的能力增强，行业马太效应也将进一步凸显。

长公寓IPO的两大关键要素：盈利能力OR成长空间

之所以选择在美股上市，蛋壳方面可能有着这样的考量：相比国内A股或者港股，似乎美股更注重初创企业的成长性，要知道仍处于对资金渴求中的蛋壳仍然处于亏损之中。而目前行业中的竞争现状仍未达规模盈利，而如今，青客已经运营7年，蛋壳也运营了4年。

从增长空间的角度来看，无论是长租公寓行业整体仍处于增长阶段，但企业层面仍然需求政策的引导和支持。以长租公寓的“金融化”为例，此前“租金贷”的变现形式使得在盈利需求家，业务本身的金融数学加重，与此同时，在金融将官趋严的同时，“金融长租”模式也被宣判“死刑”。

2018 年,杭州鼎家公寓、上海爱公寓等 多个涉及“租金贷”的长租公寓企业资金链断裂,国家多地明确发文叫停“租金贷”。

而在招股书中，蛋壳公寓表示, 在瞬息变幻的市场中,蛋壳的运营历史有限, 这使得我们难以评估运营结果和未来前景。我们的历史增长可能并不代表未来的增长。

11月16日，据国内多家媒体报道，长租公寓第一股青客公寓股价下跌至13.71美元/股，相比开盘跌幅达17%。青客的破发私欲也为长租公寓上市蒙上一层薄纱，难道即使包容性更强的美股也不看好长租公寓的未来吗？

事实上，相比重资产的运营模式，长租公寓不妨采取轻资产的方式运营，从“二房东”变成真正的运营方。比如，长租公寓与房东签订托管合同，只提供日常维护、拉客，然后抽取服务费的模式。

在这样的模式下，长租公寓既不用耗费更多的现金流收购房源，房东也不用担心各种运维成本、以及房屋空置的损失,躺着赚钱就行。如此一来，整个行业生态或许会更健康。其次，长租公寓的核心优势在于品质和增值服务。如果真想做到“长租”，盘活整个房地产市场，就必须打造一个符合租客预期，甚至超出租客预期的家。

其实，无论此次蛋壳IPO能否成功，都是其反思行业的一个契机，如果上市成功，则在二级市场资本加持下，蛋壳的盈利压力会更大，而如果IPO未获通过，也未必就是坏事，毕竟相比上市破发后投资人的唏嘘，以自身的运营优势建立起打“持久战”的准备才是更为重要的选择。（ps：向善财经原创稿件，订阅号ID：hlwdnexs，商务转载合作联系：a913613543，转载保留版权信息违者必究。）