出品｜华博商业评论

2024年上半年，国内的房地产市场依然表现不太景气。

国家统计局数据显示，1—6月份，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。6月末，商品房待售面积73894万平方米，同比增长15.2%。其中，住宅待售面积增长23.5%。

知名房地产交易服务平台贝壳也受到房地产市场持续低迷的影响。根据其8月12日公布的半年报，2024年上半年，贝壳实现净收入为397.5亿元，同比下降0.04%；实现净利润为23.24亿元，同比下降42.70%；实现毛利润106.4亿元，同比下降9.01%。

分单季度来看，贝壳的业绩降幅最大是在一季度，2024年第一季度净收入由2023年同期的人民币203亿元下降19.2%至人民币164亿元。2024年第一季度净利润为人民币4.32亿元，而2023年同期为27.5亿元。

对于净收入的下滑，贝壳在财报中解释称，净收入下降主要由于存量房业务及新房业务的净收入减少，部分被家装家居及房屋租赁服务的净收入增加所抵销。

与一季度业绩大幅度缩水相反，贝壳的二季度增长强力。2024年第2季度，贝壳实现净收入234亿元，同比增长19.9%；实现净利润19亿元，同比增长46.2%。

有分析认为，贝壳是房地产市场的晴雨表，贝壳二季度业绩转好表明5月的房地产政策松绑对房市具有一定的推动作用。不过，数据显示，8月1-19日30大中城市日均商品房成交套数为2016套，同比下降18.2%，房市下行压力仍然较大。

事实上，为了度过市场的冬天，贝壳也在想办法勒紧裤腰带。财报显示，截至2024年6月30日，贝壳经纪人数量为45.87万名，同比增长5.2%。截至2024年6月30日活跃经纪人数量为41.15万名，于2023年同期的40.9万名相对稳定。

贝壳的经纪人团队数量有所扩大，但是佣金花费却减少了。其中，外部分佣由2023年同期的114亿元减少22.1%至截至2024年6月30日止六个月的89亿元；內部佣金及薪酬由2023年同期的人民币94亿元减少13.8%至截至2024年6月30日止六个月的人民币81亿元。

对于佣金支出的减少，贝壳表示是因为各自渠道促成的新房交易的总交易额相较2023年同期有所减少。

但是值得注意的是，贝壳新房业务的净收入由2023年同期的人民币87亿元下降8.8%至2024年第二季度的79亿元。贝壳的佣金支出减少幅度要大于新房业务收入的减少幅度，再考虑到经纪人业务团队人数增加，贝壳佣金支出减少恐怕主要是依靠削减经济人的佣金。

有评论指出，2024年上半年，贝壳下调了佣金率，内部佣金率从20223年末的1.72%下调至1.67%；外部佣金率从2023年末的1.29%大幅下调至0.96%；而平台赚钱差价值从0.43%上调至0.53%。

而另一方面，贝壳对家装家居和房屋租赁业务加大了投入。2024年上半年，家装家居和房屋租赁业务的成本分别为44亿元和55亿元，同比增加57.5%和143.8%。高投入也带来了高回报，这两部分业务分别实现净收入64亿元和58亿元，同比增加59.9%和176.7%。

早在2021年，贝壳曾提出“一体两翼”的战略构想，“一体”为二手和新房交易服务的房产经纪事业群，“两翼”为整装大家居事业群与惠居事业群。如今，“两翼”逐渐“羽翼丰满”，但是“一体”却后劲不足。

尽管外部环境困难重重，贝壳在发布业绩的同时还发表了扩大及延长股份回购计划，将股份回购授权从20亿美元增加至30亿美元，回购计划期限延长至2025年8月31日。

对于贝壳的未来发展前景，有分析认为，贝壳除了要面临房市不稳定的风险，还要解决家装家居和租房业务利润率低的问题。