日前，媒体纷纷曝光，在海淀区永丰产业基地大牛坊村原址上，万科和小米合作的房子正在准备施工。

目前有两种项目类型可供选择，一种为普通住宅，以70-90平方米两居为主，均价大约为5.5万元/平方米;一种为叠拼，面积为178平方米，售价在950万-1000万元。

按照北京的房价，这个合作项目如果做成可销售的商品房，价格很可能会超过10万元/平方米。小米内部价格比市场价便宜了一半。

大家知道，在中国土地是两级垄断的，政府土地出让一级垄断，房地产开发商二级垄断，购房者自由竞争，这套从香港学过来的利益格局是中国高房价的根本原因。

要有比市场价便宜的房子，首先要有比市场价便宜的土地。那么土地是怎么来的呢?

北京在2016年930限购后，推出了“限房价 竞地价”的试点。政府设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上线价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人，企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。

这样拍卖到了一定限价，开发商就要提升自持率，只租不买才能拿到土地。因为是限价，土地就拿的便宜。2、3万就能拿到地，这样才有可能出来5万多房子。

在这个政策下，2016年12月1日，万科获得永丰两个自持项目地块，根据土地出让要求，两幅土地的住宅限价53400元/平方米，项目建成需全部自持。这也是北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地。就是说，万科拿到的这个地是只能租，不能卖的。当时很多人认为70年慢慢租，以北京现在的租金，万科这个做法有点问题。

按照政策规定，企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。持有年限与土地出让年限一致。持有期间，企业出现破产清算的，其自持商品住房按相关法律法规规定处理;企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的，须经属地政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品住房规划用途，应继续用于出租。

就是说，万科拿到这个地盖了房子，除了自己出租以外，还可以合并重组、股权转让，然后把这个地专卖出去。然后得手的人再往外租。

万科就是瞅准了这个政策，70年慢慢租回本慢，可能得不偿失。我直接整体卖出去或者搞个众筹，按照5万多一平方不就赚了?而且前期自己不用出钱，收让方出钱，后期建设物业管理等赚钱的活都是自己来，还能搞点配套商业地产，好买卖啊。

转让出去，到手方怎么租，是到手方的事情，和万科没有关系。

所以，万科拿到地以后，就联系北京有钱的高科技企业，小米与万科合作，便宜房子就来了。