文｜蔡小议

3月中旬，贝壳发布了2023年财报，全年总交易额高达3.14万亿元，实现营收777.77亿元，同比增长28.2%；实现净利润58.83亿元，同比增长524.45%。

不得不说，贝壳交出了一份让人惊讶的成绩单！惊讶点有二。

惊讶一，去年以来，房地产市场并没有迎来想象中复苏，曾经的千亿、万亿房企也难逃违约、暴雷的窘境，在这样艰难的大环境下，贝壳2023年的营收、净利润双增，确实很亮眼！

惊讶二，从净亏损14亿到净盈利59亿（调整前），贝壳只用了一年的时间！可谓是使出了“洪荒之力”。

对于贝壳的亮眼成绩，一切都有迹可循。

首先从大环境方面看，在目前的市场行情，传统开发商对销售渠道的依赖程度加大，给了贝壳实现增长的空间。贝壳方面的数据显示，在监测的20个高线城市中，开发商与渠道合作的项目占比在2023年下半年达到82%，较上半年提升11个百分点。

再就是，据贝壳的财报显示，二手房业务的营收在保持增长状态。

为了增加二手房的成交量，贝壳开始试点了对平台站内流量商业变现。据公开资料显示，2020年起，贝壳开始以厦门为试点，推行“好赞”服务，后逐渐向全国推行。“好赞服务”即对卖家加收一定的服务费，增加其房屋在平台的曝光，以此来推动客户更快成交。

贝壳财报中，家居装修业务也表现不错。2021年，深耕东部省份的整装企业圣都被贝壳收购，成为贝壳旗下被单列的主营业务，在贝壳平台赋能之下，开始重点发力。在2022年，家居装修业务就实现了50.47亿元营收，到了2023年营收翻倍，达到了108.50亿元。

但是值得注意的是，装修房子，硬件设施、建筑材料等方方面面标准繁多，工序繁琐，工期较长，所以这方面业务比较容易产生业主投诉等负面事件，会对贝壳整体品牌的美誉度带来不利影响。

一直处于下游环节的贝壳，其实还不止进军家居装修业务，就算是体系极其复杂的房地产开发领域，它也敢迈出冲锋号角！

几天前，北京顺义新城23街区空港六期地块开拍，吸引了37家开发商参拍，开发商有中铁、中铁建、建工、保利、首开、金茂、中海等。在一众强势的国央企名单中，最引人注目的一个名字是贝好家置业。其最终唯一股东是——贝壳找房。

有媒体关注到，实际上在这次北京公开亮相之前，贝壳已经在北京、西安、成都、山西等地完成了具有房地产开发经营业务范围的公司主体注册。根据公开的工商资料信息，从去年下半年开始，贝好家已开始以合作的方式在部分地区运作试点。

如今贝壳为什么对于进军上游地产开发行业信心满满呢？

《豹变》认为，贝壳目前有相当庞大的客户数据库、整装团队和已经发展得相当完善的新房销售团队，甚至是市面上价格最高的渠道商之一。新房销售对贝壳本身的业绩贡献，也早已经超过了一半。从主观上来看，贝壳做房地产开发并不是个离谱的选择。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则一语道破贝壳的“小心思”。他认为，贝壳是一个现金流比较大的企业。原来不参与土地竞拍是因为开发商拿重金去砸，他们认为有泡沫。现在土地价值在他们眼里出现了一定程度的低估，所以在这个时候愿意进入。

不过，李宇嘉也提到了自己的担忧。他指出，自身没有开发经验，是贝壳面临的一个巨大考验，再就是市场需求瞬息万变，周边产品可能出现降价促销现象，预期的现金流和盈利能力不一定能实现。

《好猫财经》则一针见血指出：进军房地产开发，贝壳在财务方面其实是没有优势可言的！

据该自媒体详细分析，从财务报表上看，贝壳确实资金实力雄厚，账面常年躺着两三百亿元现金，加上短期理财，可用财务资源更是高达600亿元。但这建立在贝壳巨额融资，以及部分业务资金池的基础之上。贝壳2020年8月美国上市，募集超过接近150亿元，三年疫情与行业下行，贝壳扩张计划戛然而止。

当下的贝壳其实更需要的是利润。2020上市当年贝壳实现正向利润，接下来两年即陷入亏损，贝壳遭遇利润恐慌，2023年实现了归属于母公司股东净利58.8亿元。但在很大程度上，贝壳2023年的利润，是建立在新收购家装业务，以及降本增效、政府补贴、利息收入之上。

俗话说的好！“饿死胆小的，撑死胆大的。”不管是打突围战，还是构建自身全产业生态链，贝壳一切还得从实现真金白银的利润开始做起。房地产开发这个行当要慎之又慎，水真的很深！