12月3日，重庆新大正(38.530, 11.77, 43.98%)物业集团股份有限公司正式登陆深交所。成为“深交所物业第一股”。开盘公司股价即报36.88元，上涨37.82%，表现着实让人眼前一亮。

而在最近，还有消息称，曾于2017年8月登陆新三板，但不到两年就选择退市，背靠央企的保利物业即将登陆港交所，成为第18家在港上市的内地物业公司。

而在今年7月12日，和泓置地集团旗下和泓服务集团有限公司成功登陆港股，成为第14家在港股成功上市的中国物业服务企业。

在各种新经济充斥的当下商业社会，看起来似乎很传统的物业公司们纷纷抛头露面选择上市的背后，到底有着怎样的商业逻辑作为支撑呢？

纯物业公司成为过去：以物业为核心的同心圆扩张蔚然成风

从主营业务来看，物业作为专注后居住阶段的服务，利润率高。此外，在商务写字楼、产业园、银行、文化场馆等方面，物业公司也具备极高的商业想象空间。

本身盈利空间就高，这就为物业股们取得一个不错的估值奠定了一定的财务基础。

与此同时，有道是士别三日当刮目相待，如今的物业公司如果还把它们当做一个做基础管理的物业管理公司来看似乎多少存在很大程度的不合理成分。因为在新经济的故事阐述上，物业公司绝对不比很多新经济创业弄潮儿们差多少。

如今，渠道下沉成为商业社会的主旋律，而作为距离用户终端的社区经济也成为了兵家必争之地，物业作为社区经济的一部分，自然是近水楼台先得月。在这一方面，物业公司就成为很多企业希望争取到的合作伙伴。

从物业自身而言，如果只是依靠收取物业费来存活，那自身的天花板有些过于低。无论是为了获得更高的市值还是基于自身未来发展需要，与新经济的结合都成为必然。

例如社区零售、社区生鲜，很多这类社区机构都采取线上线下结合的形态。可谈到配送，就需要搞定物业这一关，这就有了布局这类社区机构的先天性条件。就目前所了解到的信息来看，确实有不少物业公司似乎参与到社区生鲜平台们的日常配送服务当中。

而在社区家政方面，物业公司同样具备在自己管理范围内的垄断基因。社区家政本身频次较低，但毛利率高，这也为其发展提供了便利。

除此之外，教育是社区经济滋生出的又一块肥肉。教育业务看似与物业管理的关联度较小，但有道是近水楼台先得月，目前看来很多物业公司都在从事儿童早教、幼儿园、社区教育。物业公司做“社区教育”其实具有天然的优势。

中国指数研究院在《2017中国物业服务百强企业报告》里提到：

“2020年社区增值服务市场规模将达万亿，物业服务企业具有贴近用户的天然优势，将大有可为。预计2017年中国社区增值服务市场规模将达到4545.1亿元，2014-2017年4年复合增长率为27.55%，按照这一复合增长率计算，到2020年市场容量将增加5000多亿的规模，达到10122.8亿元，社区增值服务拥有亿万的市场空间。”

如今，各个大型物业公司已经逐步开始围绕社区用户提供物业基础服务开展自己的同心圆式扩张，这为其未来发展提供不少的故事素材，而且资本市场也容易本这些故事打动。二级市场对企业市值的影响不只是着眼于眼前的经营情况，在变化莫测的当代商业社会，企业未来的持续经营能力也是决定其市值高低的重要因子。

骨感的现实：故事越动人，现实落地难度就越大

理想美好，但现实情况对于物业公司们而言或许并没有那么乐观。

一方面，很多小区的开发商都有自己配套的物业公司。在如今的房地产大环境下，多元化发展已经成为必然，从某种程度上讲，这有可能降低存物业管理公司们的主营业务天花板。而且与房地产商自己的物业公司相比，一般物业公司的那点优势似乎真的不算什么。

以社区零售以及社区生鲜为例，这类产业的一个特点就是行业毛利率低，其中房租成本占了大头，而那些地产自己孵化的，在拿地上优势明显，降低房租成本。类似的还有社区教育，地是自己的，可以减少办学障碍降低运营成本。

另一方面，物业本身的基因限制。

腾讯做不好电商，阿里做不了社交，这其中的关键在于企业养成了自己的惯性思维，《浪潮之巅》做着吴军博士把它归纳为“基因论”，虽说今年以来关于这一论调出现不少争议，但企业惯性思维本身也是客观存在的。

而物业公司方面，传统物业基因或者说是经营方式根深蒂固，对于以互联网运营模式来推动平台业务发展的新思维接受程度到底有多高呢？这里或许需要打上一个大大的问号。

此外，物业公司似乎也无力承担起太多的业务。因为在短时间内，如果大规模扩张可能还要承担创业失败的风险。而且物业公司如果几大业务线同时发展，它们根本无法进行专业的精细化运营，能顾得上一个就不错了。可如果小步试错，一些业务的发展机会可能让给竞争对手，回过头来再做已经迟了，这时候就陷入了一个两难的境地。

从这个维度来看，物业与社区便利店、生鲜电商平台等专业的第三方机构合作，或许是个不错的选择。但如此一来，自己赚的利益就有些“过路费”的味道。当然了，物业的位置优势，议价权可能是有的，只不过反应在市值上似乎就没有那么大的想象空间。

由此可见，物业公司的未来发展前景是有的，只不过从理想到现实之间还有许多荆棘与坎坷需要迈过。对于物业公司而言，在多元布局之前，或许应该先定位好优势，然后放大优势，最后确定自己真正适合做的方向。（ps：财经向善原创稿件，订阅号ID：hlwdnexs，商务转载合作联系：a913613543，转载保留版权信息违者必究。）